Der Managementvertrag in der Hotellerie

Du hast weder Zeit noch Interesse, dein Hotel selbst zu führen? Deine Nachkommen stecken noch in der Ausbildung und können deinen Betrieb erst in ein paar Jahren übernehmen? Dann ist ein Managementvertrag vielleicht eine gute Option für dich! Denn er birgt kaum Risiken – bringt jedoch viele Vorteile für dich als Hoteleigentümer mit sich.

Was ist ein Managementvertrag genau?

Im Rahmen des Managementvertrages gehen Hotelbesitzer und Hotelbetreiber einen gemeinsamen Weg. In diesem Zuge wird die operative Hotelleitung und das tägliche Hotelgeschehen vom Eigentümer auf einen Manager übertragen. Ein im Grunde einfaches Prinzip bei dem der Besitzer oder Investor die letztendliche Verantwortung und Entscheidungsgewalt trägt.

Der Hotelmanager führt das Hotel im Namen und im Sinne sowie auf Rechnung des Eigentümers beziehungsweise des Investors. Die Verantwortung für den Umsatz sowie die operativen Kosten liegen beim Hotelbetreiber oder -manager. Deshalb wird ein Manager immer im Sinne des Hoteleigentümer agieren und nach den bestmöglichen Umsatzmöglichkeiten suchen.

Neben den klassischen Pacht- und Franchiseverträgen wird der Managementvertrag auch in unseren Breiten immer beliebter. Vor allem internationale Hotelketten setzen auf dieses Modell.

Welche Vorteile bietet ein Managementvertrag für dich als Hoteleigentümer?

Auf den Punkt gebracht: wenig Arbeit und volle Einsicht ins Hotelgeschehen und in alle Zahlen.

Wenn du die Führung deines Hotels, beispielsweise als Alternative zu einem Verkauf, an einen Hotelbetreiber übergibst, weil du dich dem operativen Geschäft nicht mehr widmen willst, kannst du

• sowohl vom Know-how des Hotelbetreibers als auch von dessen Umsatzpotential im Sinne eines effizienten Revenue Managements profitieren.
• durch einen renommierten Manager eine Wertsteigerung deines Hotels erzielen.

Ein professionell agierender Hotelmanager kann deinem Hotel schon in kurzer Zeit zu mehr Umsatz und Ansehen verhelfen. Da die Managergebühr vom Umsatz abhängig ist, kannst du dir sicher sein, dass es natürlich im Sinne des Betreibers liegt, dass dein Hotel ein florierender Betrieb ist oder es wird.

Eine Win-Win-Situation für Hoteleigentümer und Manager

Ein erfahrener Hotelbetreiber, der Geschick bei der Führung eines Hotels mitbringt, wird immer eine Kostensenkung (Personaleinsatz und Kostenmanagement) parallel zu einer Profitsteigerung (Verkauf) im Auge haben, da er wie erwähnt am Umsatz beteiligt ist.

Was kostet ein Manager im Hotel?

Es gibt verschiedene Varianten, um einen Hotelbetreiber für seine Dienste zu entlohnen. Neben einem eventuell vereinbarten Fixum ist es in den allermeisten Fällen eine umsatzabhängige Managergebühr, die hier zum Tragen kommt. Nach Abzug der Managementgebühr von ca. 10 – 12 % des Umsatzes gibt der Hotelbetreiber den Gewinn an den Hoteleigentümer weiter.

Je nach Lage und Konzept eines Hotels setzt sich die Betreibergebühr im Managementvertrag sehr oft aus diesen Komponenten zusammen:

• Grundgebühr (umsatzabhängig: etwa 2 % – 4 % des Hotelumsatzes)

• Erfolgsbeteiligung (ca. 8 % – 12 % des Bruttobetriebsergebnisses des Hotels)
• Marketingpauschale (umsatzabhängig: ca. 1,5 % des Hotelumsatzes).

Um das Umsatzrisiko des Hoteleigentümers zu minimieren, kann im Rahmen des Managementvertrags auch eine „Mindestergebnisgarantie“ festgelegt werden.

Volle Einsicht in alle Geschäftszahlen und Vetorecht für Hoteleigentümer

Wie schon erwähnt, spielt neben der Steigerung der Rendite auch die Wertsteigerung der Hotelimmobilie eine wichtige Rolle. Ein Managementvertrag erlaubt dem Hotelbetreiber mehr Mitspracherecht als ein herkömmlicher Pachtvertrag. Daher solltest du Wert darauflegen, dass dein Hotelbetreiber nicht nur Prognosen in Hinsicht auf Wirtschaftlichkeit und Unternehmensgewinn erstellt. Auch ein effizientes Controlling sollte in deinem Managementvertrag enthalten sein. Dieses garantiert dir als Eigentümer zu jeder Zeit das volle Mitspracherecht.

Die größten Pluspunkte für Hoteleigentümer/-investoren sind:

• zahlreiche Optionen bei der Gestaltung des Managementvertrages
• optimaler Spielraum zur unternehmerischen Einflussnahme
• das Hotel wird immer im Sinne des Eigentümers geführt
• keine operative Arbeit und kein Tagesgeschäft
• keine negativen finanziellen Effekte

Was darf ein Hotelbetreiber im Rahmen des Managementvertrags?

Das Jahresbudget wird gemeinsam mit Hoteleigentümer und Hotelbetreiber festgelegt. Innerhalb dieses vorgegebenen Rahmens muss der Betreiber das

• operative Tagesgeschäft im Sinne des Eigentümers leiten und überwachen.
• Darüber hinaus ist der Hotelbetreiber auch für die korrekte Führung der Buchhaltung und der Betriebskonten sowie
• für die Festlegung der Zimmerpreise zuständig.

Als Hoteleigentümer steht dir neben dem Genehmigungsrecht für das Jahresbudget auch ein Kontrollrecht zu. Die regelmäßige Informations- und Berichtspflicht von Seiten des Managers, ermöglicht es dem Eigentümer zusätzlich, rechtzeitig Einspruch zu erheben, sollte nicht im Interesse des Hotels vorgegangen sein.

Und nicht zuletzt liegt es auch im Aufgabenbereich des Hotelbetreibers Marketingleistungen zu erbringen. Auch Schulungsmaßnahmen für das Hotelteam können unter diese Service- oder Systemleistungen fallen.

Die Instandhaltungspflicht im Rahmen des Managementvertrages

Wie beim klassischen Pachtvertrag müssen auch im Managementvertrag die Punkte Instandhaltung und Renovierung getrennt voneinander geregelt werden. Wer kommt für Modernisierungsarbeiten etc. auf? Ein Topf, in den 1 % bis 5 % des Monatsertrags einfließen, kann sich in der Praxis als sehr lohnend erweisen. So hat nicht nur der Hotelbetreiber die Garantie, ein funktionstüchtiges Hotel zu führen. Auch du als Hoteleigentümer stehst nach Ablauf des Managementvertrages vor einer zeitgemäßen Hotelimmobilie.

Superhotelier-Fazit

Die Hauptmotivation eines Hotelmanagers ist es, profitable Umsätze zu generieren. Als Hoteleigentümer kannst du durch den Einsatz eines kompetenten Managers in kürzester Zeit und ohne Aufwand höhere Unternehmensgewinne erzielen. Ohne Arbeitsaufwand!

Als Hotelier bleibst du auch immer Eigentümer mit einem Vetorecht. Dadurch kannst du, im Fall des Falles, etwaige wirtschaftliche Risken ausschließen. Neben der erwähnten Mindestergebnisgarantie kannst du als Hoteleigentümer im Managementvertrag auch noch andere Leistungsgarantien zu deinen Gunsten festlegen.

Auch der Superhotelier tritt als fundierter und erfahrener Hotelbetreiber in Erscheinung. Falls du mit dem Gedanken spielen solltest, die Führung deines Hotels in erfahrene Hände zu legen, freuen wir uns auf ein persönliches Beratungsgespräch mit dir!