Was du zur Mängelbeseitigung wissen solltest

Gut geplant und exakt umgesetzt ist die halbe Miete, wenn es um den Neu- oder Umbau einer Immobilie beziehungsweise einer etwaigen Mängelbeseitigung geht.

Mit der Fertigstellung eines Bauvorhabens steht als nächster Schritt die Abnahme und Übergabe des Gebäudes auf dem Plan. Dabei kommt es vor allem auf eine strukturierte Mängelerfassung an. Denn oft erweist sich das nachträgliche Beheben von Baumängeln als langwieriger als die eigentliche Bauphase selbst.

Geregelt wird die Abnahme einer Immobilie im Rahmen eines Werkvertrags zwischen dem ausführenden Bauunternehmer und dem Hoteleigentümer.

Die Übergabe der Immobilie wird im sogenannten Betreibervertrag geregelt – einem Vertrag zwischen Eigentümer, Vermieter oder Verpächter sowie dem Betreiber, Mieter oder Pächter.

Das Mängelgewährleistungsrecht – die Mängelbeseitigung bei der Abnahme

Zum Zeitpunkt der Abnahme wird erhoben, ob das Hotelgebäude gemäß dem Vertrag errichtet worden ist und ob Mängel vorliegen. Treten tatsächlich Mängel in Augenschein, ist in weiterer Folge zu prüfen, welche Mängel genau vorliegen und bis wann mit der Behebung dieser Mängel zu rechnen ist.

Wenn ein Hotel aufgrund von Mängeln nicht betrieben werden kann, stehen dir u. a. mögliche Rechtsformen wie

• Schadenersatzansprüche
• Minderungsansprüche
• Zurückbehaltungsrecht

zu, die es von juristischer Seite zu prüfen gilt. Auch wirtschaftliche Fragen in Hinsicht auf die

• Buchungssituation
• Belegung
• Schadensminderungspflichten des Hoteliers sowie
• angemessene Fristen zur Mängelbehebung

sind in diesem Zusammenhang zu klären. All diese Fragen sind sowohl für den Werkvertrag als auch für den Betreibervertrag (Miet- oder Pachtvertrag) von Bedeutung.

Das Abnahmeprotokoll zur Mängelerfassung

Am Ende eines Neu- oder Umbaus eines öffentlichen Gebäudes steht das (Schluss-) Abnahmeprotokoll. Dieses ist im öffentlichen deutschen Baurecht geregelt und sollte in schriftlicher Form festgehalten werden.

Alle Mängel, die aufgrund der Bauausführungen im Rahmen der Abnahme festgestellt werden, müssen grundsätzlich unverzüglich beseitigt werden. Diesbezüglich kann alternativ auch ein Termin vereinbart werden, bis zu dem die Mängelbeseitigung spätestens zu erfolgen hat.

Achtung: Werden die Mängel nicht termingerecht durch den Auftragnehmer behoben, kannst du als Auftraggeber die Mängelbeseitigung an einen Dritten sowie auf Kosten des Auftragnehmers übertragen.

Was tun bei versteckten Mängeln?

In der Praxis treten oft lang nach Ablauf der sogenannten Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Bauabnahme Schäden und Mängel am Gebäude auf. Doch nicht jeder Mangel ist auch ein Schaden, den du als Bauherr geltend machen kannst. Damit du einen Schadenersatz im Rahmen der Verjährungsfrist in Anspruch nehmen kannst, musst du beweisen können, dass zwischen Bauausführung und Nutzung des Gebäudes ein tatsächlicher Zusammenhang besteht. In anderen Worten: Du musst eindeutig beweisen können, warum ein angeblicher Mangel zu einem Schaden in deinem Hotel geführt hat. Verschleiß aufgrund von Nutzung oder auch falscher Gebrauch (z. B. Schimmelbildung aufgrund mangelnden Lüftens) ist kein Mangel, den du geltend machen kannst.

Die Mängelbeseitigung aufgrund von Planungsfehlern

Gut gemeint ist nicht immer gut gemacht. Manchmal sieht auf einem Plan alles besser und einfacher aus, als es sich letztendlich in der Praxis herausstellt. Wenn reibungslose Arbeitsabläufe im operativen Hotelalltag aufgrund von unzureichender Planung nicht möglich sind, sind bauliche Änderungen langfristig unvermeidbar.

Wie der Superhotelier im Interview mit Bauexperten Zeljko Holik schon ausgeführt hat, sind kurze interne Wege, ausreichend Platz für Personal, Lager, Service-Depots etc. das Um und Auf, um sowohl deine Personal- als auch deine Betriebskosten so niedrig wie möglich zu halten.

Prozessoptimierung als oberste Prämisse

In jedem Hotel gibt es täglich wiederkehrende Abläufe – vom Check-In über das Housekeeping bis hin zur Essenszubereitung in der Küche. All diese Abläufe sollten möglichst sinnvoll geplant und effektiv ausführbar sein. Denn nur optimal strukturierte Prozesse führen zum betrieblichen Erfolg. Neben digitalen Technologien zur Prozessoptimierung kannst du schon in der Planungsphase deines Hotels aktiv eingreifen, um für reibungslose Betriebsabläufe in deinem Hotel zu sorgen.

 Die drei häufigsten Mängel hinsichtlich der Planung passieren bei:

1. Lagerräumen
   Diese sollten nicht zu groß geplant werden. Denn wer viel Platz hat, lagert oft zu viel und das auch noch unstrukturiert. Eine Vorgehensweise, die sehr häufig und unnötigerweise zu mehr Lebensmittelabfällen führt.
2. Großküchen
   Um deinen Küchenteam unnötige Laufereien zu ersparen, sollte dein Küchenplaner schon bei der Planung einer Hotelküche miteinbezogen werden und nicht erst dann, wenn das Hotel schon fast fertig ist. Denn gerade in der Hotelküche sollte jeder Schritt sinnvoll und alle Utensilien möglichst griff- und einsatzbereit sein.
3. Hotelausstattung
   Auch über eine prozessoptimierte Ausstattung im Hotel hat der Superhotelier schon berichtet. Strapazierbare und pflegeleichte Fußböden sowie hochwertige Einrichtungsgegenstände verursachen zwar höhere Anschaffungskosten. Dafür garantieren sie eine längere Lebensdauer und senken deine Kosten im Bereich Housekeeping und Personalmanagement effektiv.

Dokumentation und Nachbereitung bei der Mängelbeseitigung

Die Dokumentation der erfassten Mängel muss regelmäßig, am besten wöchentlich, nachbereitet und überarbeitet sowie an den richtigen Stellen kommuniziert werden. Hole dir dazu konkrete und verbindliche Aussagen ein!

Was wird wann behoben? Wer trägt die Kosten und wer muss für nicht beseitigte Mängel geradestehen?

Wie sieht es mit der Einhaltung der Gewährleistungsfristen aus? Eine regelmäßige Abstimmung und Kommunikation zwischen Bauherrn, Bauleiter sowie Hoteldirektor und Haustechniker lässt Unklarheiten erst gar nicht aufkommen.

Superhotelier-Fazit

Die korrekte Mängelbeseitigung nach einem Hotelneu- oder -umbau ist entscheidend dafür, um etwaige Folgeschäden und erneute Baukosten abzuwenden. Ein schriftliches Abnahmeprotokoll sowie festgelegte Fristen zur Mängelbehebung sind Maßnahmen, die von dir als Bauherr genauestens im Auge zu behalten sind. Falls dir der Blick für Baumängel fehlen sollte: Hol dir einen externen Fachmann aus der Baubranche mit ins Boot, wenn es um dein Abnahmeprotokoll geht! In der Praxis sind es häufig

• Risse im Putz und Mauerwerk
• undichte Fenster- und Türen sowie
• unzureichende Entlüftung der Räumlichkeiten,

die für die Entstehung von zukünftigen Mängeln wie Wasserschäden oder Schimmelbefall verantwortlich sind. Als Mitglied des Superhoteliers kannst du aus dem Vollen schöpfen und auf ein umfangreiches Netzwerk von Experten aus der Bau- und Hotelbranche zurückgreifen. Lass dich für dein Hotelprojekt einfach von unserem umfangreichen Know-how begleiten.